A atividade da mediação imobiliária tem conhecido uma grande dinâmica nos últimos anos, embora o ano de 2023 tenha registado, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística, uma redução de 18,7% no número de imóveis transacionados e de 11,9% no seu valor.
Ainda assim, esta continua a ser uma área de negócio apetecível, não só pela elevada procura (sobretudo no mercado de habitação), mas também pelos valores envolvidos. O exercício desta atividade é, no entanto, limitado a quem cumprir um conjunto de regras.
O que é a mediação imobiliária?
O exercício da atividade de mediação imobiliária está definido por lei (Lei n.º 15/2013) e consiste na intermediação realizada por empresas que, em nome dos seus clientes, procuram destinatários para a compra, arrendamento, permuta ou trespasse de casas, escritórios, terrenos e outras propriedades.
Inserem-se também nesta atividade os negócios que visem a constituição ou a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Para conseguirem encontrar esses destinatários, as empresas podem fazer a divulgação dos imóveis em causa, por exemplo, nos seus sites.
As agências imobiliárias tratam ainda da recolha da documentação necessária, podendo dar apoio na elaboração de documentos, como o CPCV (contrato promessa de compra e venda).
Para que esse trabalho seja feito é obrigatória a celebração de um contrato, que descreve o negócio de que é objeto e prevê a comissão a pagar pelos clientes.
Quem pode exercer a atividade de mediação imobiliária?
Há duas condições essenciais para ter acesso à atividade de mediação imobiliária: ter a licença emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) e ser detentor de um seguro de responsabilidade civil obrigatório no valor mínimo de 150 mil euros ou de uma garantia financeira ou instrumento equivalente.
O exercício da atividade de mediação imobiliária pode ser feito por um prestador individual ou coletivo, desde que tenha sede em território nacional.
Assim, antes de abrir uma imobiliária é necessário fazer o pedido de licenciamento junto do IMPIC, preenchendo o requerimento para pessoa singular ou coletiva.
Se for trabalhador independente, é necessário submeter a declaração de início, alteração ou reinício de atividade no Portal das Finanças ou entregá-la num serviço de Finanças. Sendo uma pessoa coletiva, tem de entregar a certidão permanente da empresa e registo criminal dos representantes legais.
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O que é necessário para ter a licença?
A concessão de licença depende da comprovação dos requisitos de ingresso na atividade e do pagamento da respetiva taxa. O IMPIC emite decisão sobre o pedido no prazo de 20 dias a contar da data da receção do requerimento.
Um dos requisitos que os candidatos têm de cumprir é a idoneidade comercial, ou seja, não podem ter sido condenados (com sentença transitada em julgado) por crimes como burla ou abuso de confiança. A inibição do exercício da atividade de comércio é outro entrave a que se possa trabalhar no setor imobiliário.
Para obter a licença é ainda necessário pagar as seguintes taxas:
- Licenciamento: 100€;
- Registo: 50€ mais uma taxa variável cujo valor é proporcional ao número de meses completos até à conclusão do ano civil;
- Regulação da atividade: 265€ (paga anualmente).
Após pagar a taxa, caso o pedido seja aprovado, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, emite a licença e os cartões de identificação que devem ser usados em todos os atos relacionados com a atividade.
Os cartões emitidos e a licença têm validade ilimitada no tempo, mas podem ser suspensos ou cancelados em caso de incumprimento dos requisitos exigidos. A licença é intransmissível.
Como funcionam os contratos de mediação imobiliária?
Todos os contratos de mediação imobiliária devem obedecer a um conjunto de regras no que respeita ao conteúdo e têm de ser enviados para depósito no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), a entidade que regula e fiscaliza o setor da construção e do imobiliário.
Os contratos, cuja minuta pode encontrar aqui, têm de identificar a agência (nome, sede social, capital social, NIPC, número de licença AMI) e o cliente.
Do documento consta também a identificação do imóvel:
- fração autónoma, prédio rústico/urbano, estabelecimento comercial;
- número de divisões;
- área;
- localização;
- número de registo na Conservatória do Registo Predial;
- número da licença de construção ou de utilização e o número de inscrição na matriz predial.
O contrato de mediação deve ainda incluir o tipo de negócio e o preço pela venda, trespasse ou arrendamento, especificando se este está ou não livre de encargos, como hipotecas ou penhoras.
O regime de contratação também deve estar explícito no contrato: se existir regime de exclusividade, só a mediadora contratada pode promover o negócio enquanto o contrato está em vigor. Caso contrário, o negócio pode ser entregue a várias empresas.
Do documento deve constar ainda a remuneração devida, ou seja, a comissão que a agência recebe caso o negócio se concretize e as condições em que é paga. O contrato inclui igualmente o valor a cobrar pela prestação de serviços relacionados com a obtenção de documentos.
Outros dados que constam do contrato
Os contratos celebrados no exercício da atividade de mediação devem ainda fazer referência ao seguros de responsabilidade civil obrigatório, indicando o valor e o número da apólice (contrato de seguro), valor e nome da seguradora.
O documento tem de indicar a duração do contrato e a referência às obrigações do cliente na prestação de toda a informação necessária no âmbito da legislação relativa à prevenção e combate branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, bem como no cumprimento das regras relativas ao Sistema de Certificação Energética do edifício e Ficha Técnica da Habitação.
Deve identificar o angariador imobiliário envolvido na preparação do contrato, bem como o Centro de resolução alternativa de litígios de consumo a que o consumidor pode recorrer em caso de litígio ou insatisfação com o serviço prestado.
O contrato tem de garantir que as partes cumprem as regras quanto aos limites aos pagamentos em numerário e proteção de dados pessoais.
Os contratos de mediação celebrados devem ter duas cópias, sendo uma entregue ao cliente. Todas as empresas de mediação devem comunicar ao IMPIC, de três em três meses, todas as transações de compra, venda e arrendamento de imóveis. São também obrigadas a conservar um registo atualizado dos contratos que celebraram e a manter uma cópia destes documentos durante 5 anos.
Que vantagens oferece a mediação imobiliária?
Recorrer a empresas de mediação imobiliária para vender ou comprar a sua casa ou para arrendar um escritório, por exemplo, tem várias vantagens.
Uma das principais é o conhecimento que os profissionais do ramo têm não só do mercado, mas também sobre os procedimentos e exigências legais envolvidos nestes processos.
Ao entregar um imóvel a uma agência ou ao recorrer a um mediador para encontrar a casa ou a loja que precisa, não só poupa tempo, como diminui as hipóteses de cometer erros que podem sair caros.
Para quem está à procura, é importante ter alguém que faça uma seleção de imóveis que se adequam ao que se pretende. Para quem está a vender ou a arrendar, é extremamente útil e seguro que exista uma pré-seleção de interessados.
Os mediadores imobiliários têm o conhecimento e a experiência necessários para procurar e encontrar os destinatários mais adequados para cada tipo de negócio, para avaliar o valor de mercado de um imóvel e para propor soluções que levem a um entendimento entre todas as partes envolvidas.
A principal desvantagem que é apontada às empresas de mediação é a existência de comissões que podem representar montantes elevados. No entanto, estes valores são o pagamento de serviços que envolvem tempo, deslocações e know-how.
